丁祖昱:去库存和调控并存是2017年楼市主旋律

2016年宏观数据都已相继发布,特别引人注意的还是房地产数据。

2016年全年,房地产开发投资增速最终达到了6.9%,1-11月增速微降至6.5%后再度反弹,达到了年内的第三高点,尤其是在10月份热点城市出台调控限制的情况下实现增速回升,确实是出人预料。销售面积、金额双创新高,2016年销售面积达到15.7亿平方米的历史纪录,同比增长22.5%,销售金额达到11.76万亿也为历史新高,同比增长34.8%。伴随着投资与销售指标的升温,中国房地产在2016年走出了波澜壮阔的行情。

不过大家更关注的,还是2017年市场走势。从2016年以及过去若干年的行业相关数据,以及2016年10月以来的相关调控政策动态来看,我们可以对2017年市场做出以下三点基本判断:

1,政策不会如同2016年发生明显转变,去库存和调控并存将是2017年的主旋律。自2016年四季度以来,已经有25城相继发布调控政策,剩下的大多数城市应当还是以去库存为主。在控制房价这项工作上,2017年地方政府还是会穷尽手段。

从当前状况来看,应该两方面政策都会继续保持下去。2017年初前23天,热点城市调控还在继续收紧,深圳、上海、重庆、济南、长沙等5城仍在出台调控新政,广东、浙江、河南等省级人大也表态要继续严控房地产泡沫;去库存政策也在持续推进,如海南省表态2017年将商品住宅库存去化期控制在18个月以内,针对商办库存问题,苏州、南京也明确提出了相关的系列政令。

2,房地产开发投资方面,这一对经济影响最大的行业指标,2017年还是要面临比较大的下行压力。目前东部房地产开发投资占比最高达到55%,但由于热点城市主要集中在东部,在调控压力下东部开发投资增速仅为5.6%,在东、中、西部中最低,也会在新一年拉低开发投资增速。2016年房地产开发投资在二季度初达到峰值,受基数变化影响,到2017年四、五月份,开发投资指标应该会面临第一次考验,如果届时房地产开发投资回落至3%以下,将会对GDP产生比较大的影响。

3,成交面积和成交金额方面,2017年也会整体下行。参考2013、2014年走势来看,预计2017年成交面积、成交金额将出现10%左右的下滑,整体规模仍有望保持在历史第二高点,增速上应该存在比较大的压力。特别是热点城市,最终下滑幅度可能会明显超过2014年的下滑比例:首先要面对2016年需求被提前消化的压力;其次是会受到新增供应被限制的影响,预售证“限价”管理将显著放缓新增供应节奏;最后是地方政策的差异,与2014年自下而上“救市”、四季度全面解绑限购不同,2017年热点城市政策面再度放松的可能性不大。

当然从目前情况来看,大多数城市的基本面还是没有变化,仅长三角苏州、无锡等个别城市出现量价双重调整,但大多数如北京、上海房价还是比较稳定,部分非限购城市房价也在缓步上行,如重庆在2016年12月房价还在继续上升,2017年1月份周均成交量也达到了60万平方米的高位。

对2017年市场还是没有必要悲观,“发展”应该是新一年中国房地产关键词。

编辑:Xiaotong
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