刘志峰:促进房地产供给侧结构性改革见实效

刘志峰会长在第九届中国房地产科学发展论坛上致辞

第九届中国房地产科学发展论坛今天在成都开幕,本届论坛的主题是深化房地产供给侧结构性改革。选择这个主题,是要把房地产供给侧结构性改革引向深入、取得实效。2015年年底,中央经济工作会议提出,要推进供给侧结构性改革,去年底又提出要深化供给侧结构性改革。

何谓供给侧结构性改革?2016年1月,习近平总书记在省部级主要领导干部研讨班上,对供给侧结构性改革进行了全面阐述。总书记认为,当前中国经济,结构性问题最突出,矛盾的主要方面来自供给侧。供给侧结构性怎么改?一要用“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念引领;二要在具体工作中落实好“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务。

为了响应中央号召,中国房地产业协会在去年6月召开的七届三次理事会上提出,要在全行业深入贯彻供给侧结构性改革,同时完成好房地产的“三去一降一补”任务。一年多来,房地产企业从提高供给质量、优化产业结构、满足有效需求、加快资源整合和兼并重组、?足各类短板、去库存等方面入手,在供需两端同时发力,既有像万科、恒 大 、绿地、保利、首开等大企业在提高供给质量方面的实践,也有像蓝城、途家等创新型企业在满足需求方面的创新。通过供给侧结构性改革,房地产的供给质量有了提高,房地产的产品创新有了拓展,房地产的服务内涵有了提升,房地产+互联网的跨界合作有了成果,房地产在城市更新、特色小镇、老年住区、旅游休闲地产等方面,都有了新的进展。

但也要看到,在深化供给侧结构性改革方面,我们的主动性不够,实质性进展也较少。问题主要体现在:一是在住房总供给方面,区域和城市分化严重,东部一二线城市房地产“热”和中西部三四线城市房地产“冷”的矛盾,未能得到解决,给调控和稳房价带来困难。二是在产品供给方面,与优质公共服务资源配套的适销适用住宅还不够,难以满足高品质、多层次、差异化需求,消费者不放心、不满意的情况仍然存在。三是在供应结构方面,商业地产、城市综合体过剩严重,形成了大量无效供给和资源浪费,甚至在特色小镇等一些新业态发展中,也存在简单模仿、形式单一、同质化严重等问题。四是在供给手段方面,虽然加强了销售管理和市场秩序的整顿规范,但投机炒作和其生存的土壤还在。五是土地供给方面,仍然存在错配矛盾。住房需求量大的城市供地短缺;住房需求量少甚至库存的城市却盲目供地。六是房地产供给侧改革与金融供给侧改革不配套,杠杆率高,利用房地产套利风险増加。

这些问题,都与供需结构老化、供需资源错配、供需管理水平不高和不平衡有关,表明光在房地产领域进行供给侧结构性改革还不够,还需要在全行业同时推动“三去一降一补”取得实效。就房地产而言,去产能,主要是加大兼并重组的力度,整合优势资源,淘汰落后技术和旧的发展方式,发展先进适用技术,提高产品有效供应。去库存,不能简单靠刺激需求,要从源头提供有效供应。去杠杆,大企业要少用杠杆工具,中小企业要降低融资成本,分清金融杠杆与金融创新的功能。降成本,既要降土地、材料、人工成本,也要提高企业效率,节约企业管理成本。补短板,既要补设计产品短板,也要补服务短板;既要补技术短板,也要补配套短板。

下一步,房地产供给侧结构性改革的主攻方向是提高供给质量,根本途径是深化改革,最终目的是满足需求,同时在改革中要坚持,越是在市场低迷或政策调整时,越要加强供给侧结构性改革,其中主要是把握好两个方面:一是结构性改革。所谓结构性改革,就是要坚持问题为导向,抓住供需的主要矛盾,解决企业发展的疑难问题;二是供给侧结构性改革要早见、快见成效,任何一项改革,不见成效难以说明成功。怎么早见、快见成效?主要是做好以下几个方面:

第一,要强化住房居住功能属性,把供给侧结构性改革与建立长效机制结合起来,引导企业调整供应结构,提高房屋供给质量和配套服务,满足舒适型、高品质住房需求,多为老百姓建长寿命、好性能、绿色低碳、性价比高的“好房子”。

第二,要促进供需两侧相辅相成,既要提高供给质量,实现供需平衡,也要管住需求侧,特别要加强需求侧的科学引导,发挥租售并举的作用,通过盘活存量,释放租赁房源,鼓励长租公寓、青年公寓的发展,推动《《住房租赁和销售管理条例》修改完善、早日出台,让房屋租赁成为房地产的新供给、新需求。

第三,要注重供给侧结构性改革的实际效果,一方面,加快房地产新旧动力转换,支持传统产业向优质产业升级换代;另一方面,通过先进的生产方式带动房地产创新发展,使传统的房地产焕发生机、新型的房地产业态蓬勃发展。

 第四,要围绕城镇化和城市群、都市圈建设,打破依托和围绕行政区划发展房地产的老观念,引导城市副中心、卫星城房地产协调发展。1-4月,京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群的13个重点城市开发投资7417亿元,占40个重点城市总投资的48.9%,占全国房地产总投资的26.7%。新房销售额9069亿元,占全国销售额的27.3%,要通过大城市辐射带动中小城市,一手为新市民提供住房,一手盘活房地产库存。

第五,要整合优势资源,提高行业集中度,为供给侧改革的有效推进提供组织、模式、人才等保障服务。不是房地产企业越多,供给就越好,房地产的供给质量,取决于专,取决于精,取决于优,要通过兼并重组加速经营困难的中小房企的主动退出。

第六,要在强调供给的同时,培育正确的消费观念。房地产企业既要在供给端关注“住”的质量,也要在需求端关注“人”的需求,推动产业、人口、公共资源形成协调的供给关系,既让人有房住,也让房有人住,避免空置造成浪费。同时要重视对二手房的研究和利用,在老百姓中形成先小后大、先旧后新的消费模式。未来在一些大城市,住房供给更多要看二手房的发展趋势,同时要加快跨界合作。单靠房地产一家推动供给侧改革不够,要用好互联网、信息技术,打造智能健康、融合共享的居住环境,拓展供给空间。

第七,要弘扬企业家在供给侧改革的首创精神。供给侧改革要想取得实质性进展,必须让企业家特别是优秀企业家带头干,做出标杆示范的改革项目。明天的分论坛,有部分企业和企业家要讲一些案例,希望能够交流经验,促成更多供给侧结构性改革的成果落地。

编辑:Julie
标签:刘志峰房地产供给侧结构性改革

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