李小宁:小户型的选择

豪尔斯地产董事长、户型设计专家李小宁

小户型面积虽小,但居住功能和大户型相比,不应该有太大的差异,理想的要求是:精致地规划面积,巧妙地设计户型,合理地改造布局,其面积的取舍点尽量卡在既保证功能完善又最少浪费,也就是经济而不局促。

实际上,小户型由于面积有限,设计不宜,挑选也难,改动起来更是捉襟见肘,因此,比起大户型来,更需要精挑细改。

小户型的狭义与广义

狭义的认为:60 -70平方米以下的,具有厨、卫、宿功能的一居室,这中间包括超小型的酒店式公寓或单身公寓。

广义的认为:总面积相对于市场主流户型为小的精巧户型或称做标准户型。比较一致的看法是:一居室60平方米、二居室80平方米、三居室100平方米、小复式120平方米。以上仅指单卫,如果变成双卫,再增加一些功能空间,比如储藏室、休闲阳台和独立餐厅等,可以将面积放宽10-20平方米。而南方户型,由于居住习惯空间稍小、建筑结构简洁和使用率较高等特点,面积可以缩小10-20平方米。

缩小面积与增加功能

这两方面常常是一对矛盾,80年代以前的户型,因功能相对单一,居室可以做得小巧些,像一居室40平方米,二居室60平方米,而三居室也就才70平方米,这些户型中大多是只有过厅没有客厅,实际上是少了一个主要功能空间,也就是少了一间房。而现在随着“动静分区”、“洁污分离”、“干湿分开”、“主客分卫”、“中西分厨”等等标志生活品质和习惯的样式,以及储藏间、衣帽间、休闲阳台、家政阳台、玄关等等空间的设置逐渐地渗透到各种户型中,居住的舒适度较之从前大为提高,但面积也相应地加大。

因此,小户型中各类分区的样式及功能空间的设置应首先服从于居室面积的需要,也就是说,在起居室、卧室、以及厨卫面积达标的基础上,再适时加以考虑。为了更好地在有限的空间中容纳人们无限的需求,兼容方方面面,像功能复合化、空间模糊化等是住宅发展的重要趋势。

使用率尤其重要

使用率的大小也是一个不容忽视的问题。目前,绝大多数楼盘在户型面积上提供两个数据,即,建筑面积和套内建筑面积,前者为销售时的计价面积,而后者为户型所占用的面积。使用率的计算是套内建筑面积除以建筑面积得出的百分比,一般标准户型在塔楼为77-82%,在板楼为80-85%,南方地区同比还能提高5%。而小户型集中的楼层,因公摊加大,实际上要降低3-5%。在进行项目之间价格比较时,应用某一户型的总价除以套内建筑面积,得出的单价才是该户型的有效面积的价格,这一点,对于在面积上斤斤计较的小户型来说,显得尤为重要。

谁在购买小户型

小户型的目标客户群,主要有三类人组成:一类是首次置业的中等收入的年轻客户群,他们购买的目的是自住;一类是二次或多次置业的投资型买家,他们购买的目的是追求租赁和增值回报;还有一类是外地移民,他们购买的目的是建立一个立足都市的生活平台。

“新生代”青睐住宅新时尚

“新生代”指刚出校门、工作几年的年轻人。他们经济基础薄弱,还款能力有限,但渴望在城市中拥有一个自己的空间。这类购买群体因为是自住,对小户型的要求主要为中低档楼盘,往往那些楼体外立面设计绚丽多彩,社区配套新潮时尚,户内提供全屋精装修甚至配备家具家电的项目,容易引起他们的共鸣。

而属于同一经济水平线上的小家庭购房群体,与“新生代”中的“单身贵族”、“丁克一族”的需求有所差异:

从人口构成看,小家庭购房群体一般是夫妻俩人加一已有或即将有的小孩,这就要求面积本身不大的小户型在功能上更为合理完善,以满足三口之家的日常起居要求;

从社区配套看,小家庭购房群体对幼儿园、购物、交通的依赖,要超过洗衣房、咖啡屋、健身房。

钟情小户型的几个理由

从负面上讲,一方面是因为同类产品匮乏,当潜在的年轻人购房群体凸现时,供求关系产生了失衡;另一方面是房价普遍偏高,造成供需难以对位,使一部分急于购房的买家将就选择了小户型;再有一方面是个人投资渠道还不够宽泛,选择房产是盘活闲置资金的一种方式。

从正面上讲,大家钟情小户型,也因其具有独特的优势:

配套的完善

“服务于都市白领”的市场定位,决定了小户型较集中的项目大都毗邻商务中心区,这是因为现代年轻人在高负荷的工作之余,对住宅的要求首先是便捷性,其中包括交通的便捷,商业的便捷,以及休闲的便捷,简而言之,就是工作与生活的切换要迅速。

成本的低廉

现代小家庭对于住宅的要求是:不仅要买得起,还要住得起。这其中既包含了前期购房费用,如购房款、契税,维修基金等,也包含了后期居住的运行费用,如采暖费、物业费等。这些费用主要都是依据建筑面积来核算,因此,选择小户型会使前后期居住费用降低。

空间的浓缩

简洁舒适、经济实用是现代都市年轻人对私人生活空间的理解,这中间包括了经济薄弱、家庭成员简单、日常很多活动在公共空间完成等等诸多缘由,因而对空间功能要求可以不那么齐全。某种意义上说,小户型只要设计合理,面积缩小但功能不减,仍然可以烘托出高质量的生活氛围。

进退的自如

小户型总价相对较低,同时又属于过渡型产品,在居住上可进可退。像住了一段时间的一居室,待经济上允许,可换个大一些的二居或三居,将现有的一居投入租赁市场,利用租金还贷。相对大户型而言,精巧的一、二、三居小户型的单位面积投资回报要高一些,如果直接进入二手房交易市场,相比大户型来说,低总价也容易成交。

选择小户型的关键

功能齐全的小户型能使人感受到便捷;服务上乘的酒店式公寓能使人体味到尊贵;而总价低廉的超小户型能使人将购房变得可望又可及。那么,在形形色色的小户型此起彼伏时,应该注意些什么呢?

注意三个层面

(一)政策面  近几年来,政府相继出台了一系列降低购房门槛的措施,从总的趋势看,是朝着有利于购房者的方向发展,如果经济条件允许,尽可能选择大一些的套型,以避免过小的套型遭到未来市场的淘汰。

(二)基本面  认清自己选择什么样的物业形式较为有利,因为小户型对于每个人来说,可能只是生命长河中的一个过渡居住空间。因此,要把这种投资放在一个相对长的时间来考虑,不管是自住、转租,还是放在二手房市场上转卖,都要使其能衔接得紧密,以求获得效益最大化。 

(三)技术面  现有的小户型基本为一两个采光面,通风、采光都受到了一定的局限,因此,尽可能选择采光面宽一些、采光窗大一些的套型,以增强居室的自然生态性能。对于1梯6户和3梯18户而言,虽然电梯平均户数一样,但两者各有优劣:前者公共面积减少,提高了得房使用率,而且安宁和安全也有了保障;后者虽然得房使用率降低,但电梯的利用率却大大提高,调配等候的时间相应地缩短。

投资型看区域,自住型看配套

住宅租赁的需求主流主要来源于大量的流动人口,而租房者选择的核心是位置,即离工作地点近,或是上下班方便,像分布在写字楼集中的商圈周边的楼盘,可能相对容易出租些。如北京地区的CBD至建国门、朝阳门至燕莎,以及中关村地区,都蛰伏着大量的租户群。其中CBD至建国门拥有数十个京城最著名的写字楼和最完备的商业配套设施。而高档写字楼中的白领,对小户型的要求大致为距办公室近,户型设计经济实用,生活设施配套齐全,总价及自供负担不致太高。如果作为自住型居住,既要考虑社区内的各种设施配套,因为小户型空间不足所带来的生活缺憾,需要从社区中弥补,如洗衣房、快餐厅、咖啡馆等;同时也要考虑交通、商业、甚至商务配套,这样即使是转为租赁市场,也容易获得较高的回报。

面积配比要合理,功能划分要细致

对于一两人居住的一居室来说,面积上应以符合人体工程学的基本空间尺度为限,比如:客厅不应小于12平方米,卧室不应小于10平方米,就是合在一起,也不应小于20平方米;而服务性的卫生间不应小于3平方米,厨房不应小于5平方米;当然,若能增加阳台、电脑间,以及洗衣机、冰箱的专用放置空间什么的,会使舒适度大为提高。因此,各功能空间的面积、尺度的恰当与否,是小户型品质高低的关键。

作者简介:李小宁,豪尔斯地产董事长,国内著名的楼市分析专家、户型设计专家与建筑设计师。出访过50余个国家,考察过大量项目,具有丰富的理论基础和实践经验;主持过近百个别墅、高档公寓、普通住宅和保障房的户型及建筑外立面的设计工作;在国家级出版社出版了27卷个人建筑著作,发表过千万字著述。 

李小宁著作:《模块户型的设计与组合》、《展览新空间》、《帮你挑户型(普通户型卷)》、《帮你挑户型(特殊户型卷)》、《帮你挑户型(杂说户型卷)》、《帮你选户型(小巧户型卷)》、《帮你选户型(精致户型卷)》、《帮你选户型(中等户型卷)》、《帮你选户型(超大户型卷)》、《帮你选户型(别墅户型卷)》、《帮你选户型(特殊户型卷)》、《巧改户型300招(精致户型卷)》、《巧改户型300招(宽松户型卷)》、《巧改户型300招(别墅户型卷)》、《巧改户型300招(商住户型卷)》、《巧改户型300招(保障房户型卷)》、《小户型的选择与改造》、《中户型的选择与改造》、《大户型的选择与改造》、《别墅户型的选择与改造》、《政策房的设计与改造》、《公租房的设计与改造》、《模块户型的设计与组合》、《度假、养生户型的选择与改造》、《客厅、餐厅、门厅改造100例》、《主卧、次卧、书房改造100例》、《主卫、次卫、书房改造100例》、《阳台、楼梯、佣人房改造100例》等。

编辑:Julie
标签:李小宁小户型

发表评论

最新评论

相关阅读