郑黎晨谈设计费问题

加拿大宝佳国际建筑设计集团总裁、总建筑师 郑黎晨

提起设计费问题,恐怕每位建筑师都有很多话想说,个中的酸甜苦辣非外行人所能理解和体会。经过调研我们发现,设计费不仅是建筑师群体颇为关注的问题,对于成本人而言也是非常感兴趣的话题,畅言网因此策划了一个“听建筑师诠释设计费”的系列深度访谈,希望通过对行业内知名建筑师的采访,多角度、深刻地剖析设计费,为读者提供一个全方位的专业分析,同时能够对成本人的成本管控工作起到辅助和借鉴作用。第二期我们采访到的是加拿大宝佳国际建筑设计集团总裁、总建筑师郑黎晨,请他和我们谈一谈设计费的问题。

建筑畅言网:在房地产开发项目中,政府报批手续时,有关设计的工作内容有哪些?(远期城市规划、初步设计思路、经济技术的分析等)成果文件包括哪些?

郑黎晨:根据项目规模、性质、投资等不同,项目的设计工作包含的内容很多,具体可包括土地价值分析、拿地方案,城市规划分析、城市、产业发展研判、项目投资风险与对策、开发建设时序、建筑方案设计、专项审批、施工图申报等内容。

成果文件包括以下四个方面:

(1) 概念性设计:

解释规划设计背景、用地现状概述及分析、规划设计依据、规划目标、规划原则、规划特色阐述、规划布局阐述;道路、市政设施、景观、建筑等分类规划说明;建设成本测算。完成规划用地平衡分析、经济技术指标分析。

(2) 项目区位分析图:

反映项目开发用地与城市及其他功能区的空间关系,并说明本项目在城市中的区位及交通关系。

(3) 开发用地现状图及现状分析:

在现状地形图上标明用地范围和用地面积以及后退红线等要求。分析用地内主要地形以及现状,提出各区域以及节点的不同功能开发的适宜性。

(4) 总平面图:比例尺为1:500,包括建筑群体空间布局、公建设施布局、道路、停车设施以及绿化布置等;并要求标明建筑的位置及建筑间距。

建筑畅言网:设计费用的计算依据是什么?目前市场上的价格区间大概是多少?

郑黎晨:设计费的计算需要依据有国家、行业的相关规范,同时需要考虑地区、项目类型、市场竞争、企业的经营情况等因素来计算。因此其价格区间也会有较大幅度的变化,较普遍的区间可以以10—100元/㎡作为参考。一些比较复杂的项目设计费也可达到200元/㎡。

建筑畅言网:在房地产开发项目中建筑设计工作通常分几个阶段?各自所占工作量比例?各阶段所占费用比例?

郑黎晨:通常可以分为方案、初步设计和施工图这三大阶段。各阶段所涉及到的相应工作量随着程序进度而逐渐递增,因此费用比例也会与工作量形成正比,方案设计费用占比20%,初步设计占比30%,合计在5O%左右,另外50%左右的费用占比则为施工图阶段。这个比例根据项目、业主、设计公司不同会有差别。

建筑畅言网:目前市场上下列产品的设计费用价格区间是多少?

郑黎晨:正如前边问题提到过的,设计费的价格除了有相应的标准作为参考外,还需要综合考虑许多客观因素,除特殊要求外大体的价格参考区间如下:

住宅类产品为20-50元/㎡;商业类产品为30-80元/㎡;酒店类产品为80-200元/㎡;别墅类为50-200元/㎡;综合体产品为50-200元/㎡。地下部分的设计费一般会比地上部分贵几元,但也不是一定的,需要根据项目的具体条件和投资目的确定。也有些设计公司地下和地上部分的设计费相同,甚至偏低于地上部分。

建筑畅言网:除建筑设计内容之外,专项设计或需二次深化设计的项目有哪些?通常这些项目由哪些设计单位完成较好?设计费用价格区间是多少?

郑黎晨:结构、水暖电、钢结构等都属于专项设计范畴,二次深化设计对应的是初步方案设计,需二次深化设计的项目有很多,诸如结构、室内设计、暖通、管线、消防和人防等,这些项目常常由专业设计公司来完成,涉及产品、设备选型和特殊要求的还需要建材产品厂家来共同配合完成,避免后期改动情况发生。

二次深化设计的费用要看深化程度,其价格区间不好界定,有的包含在设计费中,有的单独计算,有按派驻现场深化设计人员的工资计算的,也有根据造价来收取百分比计算的,具体需要视甲方和项目的实际情况来商定。

建筑畅言网:外资设计单位、合资设计单位与各阶段收费标准上有多大差异?站在设计及成本角度,哪种业态哪个阶段聘请外资企业或合资企业设计较好?项目各阶段之间的衔接工作如何配合?

郑黎晨:虽然目前国内的建筑设计发展取得了显著进步,但国外设计行业整体发展水平比国内高一些,另外“外来和尚好念经”的观念还普遍存在,国内外设计公司各阶段收费标准上仍然存在差异。外资设计单位的费用一般在100-500/㎡,合资和国内设计单位一般在30—100元/㎡;对于是否聘请外资或合资设计企业则需要看甲方的需求和预算而决定。这里建议甲方在选择外资时对大师、所谓大师和非大师来做好相应的了解功课;对于项目各阶段之间的衔接工作,大家按项目流程和规范有序进行,积极配合,衔接工作也就会轻松易行。

建筑畅言网:百米以上超高层建筑设计通常包括哪些阶段?建安成本的递增比例是怎样的?各阶段设计费用价格区间如何?

郑黎晨:超高层建筑的设计流程基本和其他项目一样,但比起普通项目的审查,超高层要在项目的初步设计阶段,按国家建设部要求,申请全国超限高层审查委员会组织专家从技术角度进行多方论证,力求在抗震、消防等方面保证建筑物的质量和安全。

建安成本的增加比例很难一概而论,因为每个项目的标准都不同。超高层的结构系统、核心筒的设计、消防疏散的设计、供电安全性和稳定性等方面,都比普通建筑的要求要高得多,所以设计要考虑的方面也复杂很多。超高层的抗震性要求非常高。在设计过程中经常聘请专业咨询顾问。有些复杂项目需要采用BIM技术,这些都会增加成本,根据超高层具体的层高和复杂程度,不同项目的设计费也会有一定差距,总体比一般项目的设计费要高一些。

建筑畅言网:超高层的专项设计或需二次深化设计的项目有哪些?费用如何计算?价格区间是多少?

郑黎晨:超高层的专项设计范围很大,超限结构、节能、防火、绿色建筑、幕墙、室内设计、灯光音响等都属于专项设计。真正高收费的是超限建筑,就像cctv大楼,需要全专业的咨询,每一项都是市场收费。有些需要专题、专项研究,所以只能按市场确定,无法概括出一个价格区间。

建筑畅言网:建筑室内精装修硬装设计及软装设计聘请一家还是两家设计单位完成比较好?若采用两家设计单位,如何配合方能体现原有设计风格及效果?设计费用计算的依据是什么?

郑黎晨:聘请一家还是两家设计单位完成这个不一定,一是要看设计公司的水平和能力,有些设计单位专业设置比较全面,可以完成建筑室内装修一体化,这样当然没有必要再请第二家。但是很多情况下,随着设计行业分工细化和专业化,现在市场上的项目还是建筑设计和室内设计分别聘请不同的单位。尤其是一些大型项目,要求比较高,设计分工也比较细,一些酒店的厨房甚至都单独聘请专门做厨房设计的公司去做,室内展示的企业LOGO等标识也由专门做标识设计的公司去做。

保持原有设计风格的问题有甲方把关,根据国外的经验,项目总建造师负责全过程,设计公司只要相互配合即可,当然可能涉及到二次深化的问题。设计费的计算也要看建筑的功能和业主需求而定。高级酒店、别墅这些项目的软装设计费用肯定比一般办公楼的项目要高出很多。

建筑畅言网:国外设计大师、港台设计大师、国内设计院或事务所硬装及软装设计费用的价格区间是多少?

郑黎晨:价格区间差距很大,基本在200-500之间。硬装和软装是分开收费,按设计师知名度、项目类型、功能、标准等变化范围很大。

建筑畅言网:谈起设计费的问题,很多设计师好像都有“一把辛酸泪”,您如何看待这一问题?或者对此有什么可以分享的经验或者好的建议?

郑黎晨:这与市场行情有关系,目前市场上甲方和设计师的关系很惟妙,并不对等,拖欠设计费的情况也时有发生。但设计公司的专业水平、管理能力和市场定位也很重要,真正被行业认可的设计公司和建筑师,遇到拖欠设计费的问题比较少。设计企业、设计师本身而言,要多研究行业发展方向,寻找细分市场,向专业化、设计施工一体化发展,可以在工程咨询、管理服务方面多找市场和发展机会。

其中把握建设工程市场数字化发展的大趋势,设计企业积极建立BIM设计管理平台,利用虚拟建造工具,作为设计企业转型升级为设计施工一体化咨询服务商契机,设计企业和设计师会有更大的发展空间和盈利机会,行业地位也会显著提高。设计企业和设计师可能不会再流“辛酸泪”。

 

编辑:Julie
标签:设计费郑黎晨

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